Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (…)
(…), por seus procuradores (documento 1), vem, respeitosamente, a presença de Vossa
Excelência, propor em face de (…), RG nº (…), inscrita no CPF sob o nº (…), domiciliada na
Rua (…), a competente
Ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, com pedido de
antecipação de tutela,
o que faz com supedâneo nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:
I – Fatos
a) Negócio entre as partes
Por força do Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado em (…)
(documento 2), a autora prometeu vender, e o réu a comprar, pelo preço e condições ali
pactuados, o seguinte imóvel: (…)
Referido imóvel foi entregue ao réu em (…). (ou) Referido imóvel encontra-se incorporado e
em construção, conforme contrato.
O preço certo e ajustado foi de R$ (…), para pagamento da forma a seguir especificada:
(…).
b) Mora
Ocorre que o adquirente, ora réu, deixou de adimplir obrigação contratual, consubstanciada
no pagamento das parcelas vencidas a partir de (…), totalizando R$ (…) nos termos da
planilha anexa, atualizada para a data da propositura desta ação.
c) Constituição em mora
Diante do descumprimento dos termos do contrato, outra não foi a solução encontrada pela
autora senão notificar o réu para que purgasse a mora.
Assim, acorde com o instrumento de notificação anexo (documento 3), o réu foi notificado
em (…).
O prazo legal para purgação da mora decorreu in albis, sem que qualquer pagamento fosse
efetuado, operando-se, assim, a devida constituição em mora nos termos da Lei.
Convém ressaltar que, nada obstante as inúmeras tentativas da autora para receber o que
lhe é devido, o réu permanece irredutível.
Deveras, já que se encontra convenientemente imitido na posse do imóvel sem efetuar
qualquer pagamento.
II – Direito
Acorde com a norma insculpida no art. 475 do Código Civil, tendo em vista a renitência do
réu em não cumprir a sua obrigação de pagar o preço do imóvel, nada obstante a notificação
efetuada, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação, pleiteando a
resolução do contrato por inadimplemento, para reaver o imóvel.
III – Devolução das parcelas pagas pelo réu
Para que se promova a devolução oportuna das parcelas pagas pelo réu, invoca-se a
observância das cláusulas constantes do contrato firmado pelas partes, mormente aquelas que
dizem respeito à resolução do instrumento por inadimplemento do comprador, quais sejam, as
cláusulas (…) e (…), cujas diretrizes norteiam a devolução dos valores pagos, diretrizes essas
decorrentes de clara contratação e absoluta legalidade.
IV – Tutela provisória de urgência, de natureza antecipada
A presente demanda funda-se no descumprimento da obrigação de pagar as parcelas do
preço, fato inequívoco e devidamente comprovado em razão da regular notificação, sem contar
as inúmeras tentativas inexitosas de demover o réu a saldar sua dívida.
Dessa maneira, requer a autora digne-se Vossa Excelência de antecipar a tutela pretendida
com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil, reintegrando a autora na posse do
imóvel, de modo que a mesma possa vender ou compromissar a unidade em questão, evitando
maiores danos que certamente serão de difícil, senão impossível reparação.
É inquestionável que o réu adquiriu imóvel da autora mediante promessa de venda e compra,
obrigando-se, em contrapartida, a pagar prestações mensais e consecutivas.
Ocorre que, mesmo tendo sido regularmente notificado a purgar a mora, quedou-se inerte,
tornando-se inadimplente.
Por conseguinte, não pagou as parcelas devidas e recusa-se a qualquer tipo de acordo,
locupletando-se indevidamente da posse do imóvel.
A autora, por outro lado, arca com o prejuízo causado pelo réu, posto que depende dos
valores devidos e da reintegração do imóvel para manter sua empresa em funcionamento.
Verifica-se que o réu, desdenhosamente, contando com a pletora de feitos que assoberba o
Poder Judiciário, o que certamente independe da vontade de Vossa Excelência, mantém a
posse do imóvel em locupletamento ilícito (ou, se o imóvel não foi ocupado: não paga as
parcelas a que se comprometeu, o que impede a autora de negociar o imóvel), devendo,
demais disso, arcar com os encargos como IPTU, Taxa de Resíduos Sólidos, Condomínio,
manutenção etc.
V – Pedido de tutela provisória de urgência
A necessidade de antecipação da tutela pretendida (reintegração de posse) é medida que
se impõe.
A demora na reintegração pretendida representará, em razão da inadimplência do réu, o
agravamento do débito, notadamente em razão da característica condominial do imóvel objeto
do pedido.
Demonstrados, portanto, o periculum in mora e a prova inequívoca, mister se faz a tutela
antecipada de urgência com supedâneo nos arts. 294 e seguintes e 300 do Código de
Processo Civil.
A prova que instrui esta exordial é robusta.
Em razão do receio de difícil reparação, requer a autora digne-se Vossa Excelência de
conceder a tutela antecipada de urgência, determinando a expedição de mandado de
reintegração de posse inaudita altera parte, nos termos dos artigos arts. 294 e seguintes e
300, do Código de Processo Civil (ou, se o imóvel não foi ocupado: para possibilitar a venda
do imóvel a terceiros, mormente em razão dos prejuízos decorrentes dos encargos e impostos
que incidirão até o término da lide, o que não trará nenhum prejuízo ao réu na medida em que
não chegou a ingressar na posse.)
Verifique Vossa Excelência a jurisprudência pátria, que tem admitido remansosamente a
antecipação de tutela nesses casos:
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Agravo de instrumento. Compromisso de compra e
venda. COHAB/SP. Resolução Contratual c.c. reintegração de posse. Pedido de
antecipação da tutela de reintegração. Inadimplemento incontroverso da mutuária.
Preenchimento dos requisitos do artigo 273, do CPC [atual art. 300]. Decisão mantida.
Recurso Improvido” (0206927-81.2012.8.26.0000 – rel. José Joaquim dos Santos – São
Paulo – 2ª Câmara de Direito Privado – j. em 18.12.2012 – Data de registro: 19.12.2012 –
Outros números: 2069278120128260000).
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Tutela antecipada. Possibilidade de antecipação da
tutela, pendente decisão final em ação de rescisão contratual, cumulada com perdas e
danos e reintegração de posse. Decisão reformada. Recurso provido” (Agravo de
Instrumento 96.290-4 – São Paulo – 1ª Câmara de Direito Privado – rel. Alexandre
Germano – 15.12.1998 – v.u.).
Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. “Tutela antecipada. Possessória.
Reintegração de posse. Presença dos requisitos legais necessários à antecipação
pretendida revistos no artigo 273, I do Código de Processo Civil. Inconfundibilidade com o
pedido de liminar não típica das ações possessórias. Tutela deferida. Recurso provido”
(Agravo de Instrumento 00718150-6/004 – São Paulo – 12ª Câmara – rel. Campos Mello –
j. em 14.11.1996 – Decisão: unânime – RT 740/329).
Tribunal de Alçada de Minas Gerais. “Reintegração de posse. Antecipação da tutela.
Liminar. Promessa de compra e venda. Mora. Comprovada a mora dos compradores, a
sua posse passa, quando estabelecido em contrato, a ser precária, sendo licito ao
vendedor ajuizar ação de reintegração de posse, com pedido de antecipação de tutela e
concessão de liminar, com o intuito de reaver a posse do imóvel objeto do contrato”
(Agravo de Instrumento 226689-5/00 – Belo Horizonte – 2ª Câmara Cível – rel. Juiz
Almeida Melo – j. em 26.11.1996 – Decisão: unânime).
Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. “Ação de rescisão de contrato cumulada com
perdas e danos com pedido de tutela antecipada de reintegração de posse do
estabelecimento comercial. Pode o magistrado decidir num só e suficiente momento aquilo
que, antes e conservadoramente, era decidido em dois ou mais momentos, postergando a
prestação jurisdicional em favor, invariavelmente, do inadimplente, do devedor, que se
beneficiava injustificadamente da morosidade processual. Havendo prova inequívoca,
convencendo-se o magistrado da verossimilhança da alegação, verificado o fundado
receio de dano irreparável ou de difícil reparação, pode ser deferido o pedido de
antecipação provisória da tutela, de reintegração de posse do estabelecimento comercial.
Agravo improvido” (Agravo de Instrumento 196022180 – 03.04.1996 – 7ª Câmara Cível –
rel. Vicente Barroco de Vasconcelos).
A medida que se pleiteia, no que tange à antecipação da tutela de reintegração de posse,
não é irreversível, conforme já decidiu o
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Contrato. Compromisso de compra e venda. Ação de
rescisão contratual. Antecipação de tutela. Indeferimento. Pretensão viável ante a
comprovação da mora e a não configuração da irreversibilidade da medida. Recurso
provido” (Agravo de Instrumento 194.395-4 – São Paulo – 3ª Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – v.u. – rel. Des. Carlos Roberto Gonçalves –
em 13.03.2001).
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Agravo. Despacho que inadmitiu pedido de tutela
antecipada em ação de rescisão de compromisso de compra e venda c/c reintegração de
posse. Presentes os pressupostos que autorizam a concessão de tal benefício. Não
configurada a irreversibilidade da medida. Recurso provido” (Agravo de Instrumento
44.522-4 – São Paulo – 10ª Câmara de Direito Privado – rel. Ruy Camilo – 27.05.1997 –
v.u.).
VI – Tutela da evidência
Nos termos do art. 311 do Código de Processo Civil, “a tutela da evidência será concedida,
independentemente da demonstração do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do
processo”, nas hipóteses aplicáveis ao vertente caso, quando “a petição for instruída comprova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha
prova capaz de gerar dúvida razoável.”
Sendo assim, na eventualidade de não ser atendido de imediato o pedido da autora no que
tange à antecipação de tutela de urgência, requer seja o mesmo pedido reavaliado após a
resposta do réu, a título de tutela de evidência, quando não restará qualquer dúvida quanto à
sua inadimplência ante a inexistência de comprovantes de pagamento das parcelas ajustadas
no contrato, concedendo-se a tutela de reintegração de posse, antecipadamente, o que desde
já se requer.
VII – Pedido de mérito
Diante de todo o exposto, restando evidente e cristalino o direito que fundamenta a presente
ação, no mérito, requer a autora:
a) Seja a presente ação julgada procedente, com a consequente declaração de resolução
do contrato, além da condenação do réu no pagamento de custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, tornando definitiva a reintegração de posse eventualmente deferida
através da antecipação de tutela requerida;
Caso não seja deferida a antecipação de tutela (de urgência ou de evidência), o que se
admite apenas por hipótese, requer a autora, ao final, seja declarada a resolução do contrato
e determinada a reintegração da posse do imóvel, expedindo-se, para tanto, o competente
mandado, com a condenação do réu no pagamento de custas, despesas processuais e
honorários advocatícios que Vossa Excelência arbitrar nos limites legais.
Outrossim, requer sejam observadas as cláusulas contratuais na devolução das parcelas
pagas pelo Réu, conforme disposto nesta exordial.
b) A condenação do réu no pagamento de aluguéis pelo tempo em que permaneceu na
posse do imóvel (Instrumento Particular de Venda e Compra, cláusula XX, § Xº, in fine)
acrescidos dos impostos vencidos e taxas condominiais não pagas e que recairão sobre o
imóvel objeto desta refrega, apurados em liquidação, que deverão ser subtraídos do valor a
restituir, com a condenação do saldo eventualmente favorável à autora.
VIII – Citação
Tratando-se a ré de pessoa jurídica, requer-se que a citação seja efetuada por intermédio
do sistema de cadastro de processos em autos eletrônicos nos termos do art. 246, § 1º do
Código de Processo Civil ou, caso a ré não conte com o cadastro obrigatório, que seja citada
pelo correio nos termos dos arts. 246, I, 247 e 248 do Código de Processo Civil; para
responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do Código de Processo Civil), sob pena de
serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo
Civil), devendo o respectivo mandado conter o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o
respectivo endereço.
Ou
Requer-se que a citação da ré seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 246, I, 247 e
248 do Código de Processo Civil, para responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do
Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui
alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter o
prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço.
Ou
Nos termos do art. 246, II, do Código de Processo Civil (justificar o motivo, posto que a
citação por Oficial de Justiça é subsidiária), requer-se a citação da ré por intermédio do Sr.
Oficial de Justiça para, querendo, responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do Código
de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art.
344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter as finalidades da
citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a)
MM. Juiz(a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo
endereço, facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias
e horários de exceção (CPC, art. 212, § 2º).
IX – Audiência de Conciliação
Nos termos do art. 334, § 5º do Código de Processo Civil, o autor desde já manifesta, pela
natureza do litígio, desinteresse em autocomposição.
Ou
Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das
inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, o autor desde já, nos termos do art.
334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em autocomposição, aguardando a
designação de audiência de conciliação.
X – Provas
Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo
perícia, produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal,
sob pena de confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo,
se negue a depor (art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil).
XI – Valor da causa
Dá-se à causa o valor de (…)
Termos em que,
pede deferimento.
Data
Advogado (OAB/SP)
Documento 1
Procuração e Contrato social da Autora
Documento 2
Contrato rescindendo
Documento 3
Notificação, comprovando a regular constituição em mora